Nella circolazione di assets immobiliari l’ordinamento assicura un trattamento agevolato nella tassazione degli atti traslativi quando questi avvengono in un contesto di gestione di crediti deteriorati attraverso lo strumento delle società veicolo d’appoggio. Resta così non appesantita dalla ordinaria tassazione d’atto la ricollocazione sul mercato di assets immobiliari oggetto di leasing anche per il caso in cui la società di leasing concedente dismetta la posizione attiva nell’ambito di operazioni di cartolarizzazione che includono la relazione che presenta probabili inadempienze (UTP) o gradi ancora maggiori di deterioramento (NPL).
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Si ricorda che le banche e gli intermediari finanziari, compresi quindi le società di leasing, trovano convenienza a non farsi carico della gestione in via diretta di crediti e relazioni per i quali non vi è regolarità negli adempimenti dei soggetti finanziati, liberandosi soprattutto, oltre che dell’impegno per la conduzione delle azioni di recupero e dei contenziosi, della stessa titolarità di tali relazioni e dei relativi assets che vengono trasferiti a terze imprese mediante le operazioni di cartolarizzazione. Si tratta di cessioni di portafogli in blocco che vengono trasferiti a società veicolo d’appoggio; tali sono le cd. Special Purpose Vehicle (in sigla SPV) previste e regolate dalla legge 130/1999 sulla cartolarizzazione, che per il caso di portafogli che interessano assets immobiliari posti a garanzia dei crediti assumono la denominazione di Real Estate Owned Company (in sigla ReoCo), e per il caso di portafogli che comprendono rapporti di leasing e assets immobiliari interessati da contratti di leasing, assumono la denominazione di Lease Company (in sigla LeaseCo). Le ReoCo presentano la caratteristica di essere società veicolo specializzate nella acquisizione e valorizzazione di assets immobiliari che costituiscono garanzia dei crediti ricompresi negli stock dei portafogli ceduti, nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione stessa.
Le LeaseCo, in aggiunta a quanto sopra in comune con le ReoCo, presentano la ulteriore peculiarità di essere impegnate nel caso di portafogli costituiti da rapporti che originano da operazioni di locazione finanziaria (anziché, e.g., di mutuo garantito da ipoteca); da qui la conseguenza che, mentre le ReoCo operano con riguardo ad assets immobiliari di proprietà del soggetto finanziato e posti a garanzia del finanziamento oggetto della cartolarizzazione, le LeaseCo operano con riferimento ad immobili direttamente di proprietà della banca o dell’intermediario finanziario, in quanto parte concedente nel rapporto di locazione finanziaria.
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Per agevolare la fase della gestione del credito deteriorato posta a carico dell’intermediario finanziario che sperimenta inadempimenti del cliente finanziato e deve rientrare, viene favorito il cd. remarketing dell’asset immobiliare oggetto del finanziamento attraverso previsioni che derogano la disciplina ordinaria della tassazione degli atti traslativi di immobili.
A tale riguardo, infatti, a norma del comma 10-ter.1 dell’art. 35 D. L. 223/2006 convertito dalla L. 248/2006 le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa (anziché in misura proporzionale) oltre che agli atti di acquisto dell’immobile da parte dell’utilizzatore che esercita il diritto di riscatto (nota 1), anche alle cessioni effettuate dalla concedente a favore di qualsiasi altro terzo acquirente degli immobili rivenienti dalla risoluzione dei contratti di leasing operata dalla banca o intermediario finanziario per inadempimento della parte utilizzatrice. Quest’ultima fattispecie agevolata si giustifica appunto col favore per il sistema bancario di cui si è detto e, in effetti, l’agevolazione è sottoposta alla duplice condizione che (a) il dante causa sia una banca o un intermediario finanziario e che (b) l’immobile provenga dalla risoluzione di un precedente contratto di leasing operata dalla banca a motivo dell’inadempimento del soggetto finanziato, l’utilizzatore.
Nel quadro operativo più recente che ha visto una crescente diffusione del ricorso alle operazioni di cartolarizzazione, questo intendimento di sostenere il settore bancario ha portato ad estendere le agevolazioni fiscali all’operatività delle società veicolo. Infatti il D.L. Crescita n. 34/2019 ha introdotto nuove previsioni agevolative per gli atti traslativi compiuti da parte di tali società veicolo che coinvolgono quindi ReoCo e LeaseCo quali parti dante causa (nota 2); si tratta dell’introduzione all’art. 7.1 della L. 130/99 dei nuovi commi 4-ter, 4-quater e 4-quinquies in forza dei quali viene assicurata (seppure con le condizioni che vedremo) una neutralità fiscale anche sul fronte dei “trasferimenti finali” nei casi di una più articolata gestione che contempla, appunto, passaggi ulteriori nell’ambito della cartolarizzazione con l’intervento delle società veicolo d’appoggio.
Le disposizioni del comma 4-quater e 4-quinquies trovano applicazione per gli atti traslativi compiuti dalle ReoCo (le società veicolo previste dalla legge sulla cartolarizzazione specializzate nella acquisizione, gestione e valorizzazione degli immobili nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione); in questo ambito di applicazione, le due disposizioni agevolano in modo graduato la tassazione d’atto distinguendo il caso di acquirente che svolge attività d’impresa (comma 4-quater) ed il caso di acquirente che non svolge attività d’impresa (comma 4-quinquies). In quest’ultimo caso, se l’acquirente può fruire dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa l’atto di cessione compiuto dalla società veicolo (ReoCo) è soggetto alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa; l’agevolazione fruita viene però meno in caso di rivendita del bene prima del decorso del quinquennio (così come in caso di dichiarazione per l’acquisto prima casa mendace) e trova applicazione la sanzione del 30%.
Nel caso invece in cui la parte acquirente sia impresa, le tre imposte sono dovute in misura fissa a condizione che l’acquirente dichiari il proprio impegno di rivendere l’immobile entro i successivi cinque anni, ed anche in questo caso il mancato rispetto dell’impegno determina la decadenza dalla agevolazione con assoggettamento dell’atto alle imposte in modo ordinario e l’applicazione della sanzione del 30%.
Completa il quadro delle fattispecie concrete la previsione del comma 4-ter che, con riferimento all’ambito di applicazione, anche sulla base della lettura sistematica dell’intero art. 7.1 (nota 3), risulta dedicato agli atti traslativi di immobili interessati da locazioni finanziarie compiuti dalle LeaseCo quali danti causa. Deve ricordarsi che le società veicolo (e quindi anche le LeaseCo) non sono intermediari finanziari autorizzati iscritti all’Albo di cui all’art. 106 del TUB. La disposizione del comma 4-ter , ai fini che qui interessano, vale a dire con riferimento alla tassazione dell’atto traslativo della proprietà dell’asset immobiliare compiuto dalla LeaseCo quale dante causa, equipara le società veicolo d’appoggio LeaseCo alle banche ed intermediari finanziari considerando verificata la condizione di tipo soggettivo e quindi l’applicazione dell’agevolazione prevista dall’art. 35, comma 10-ter.1 del D.L. 223/2006.
Sul piano delle prescrizioni specifiche previste dalla legge sulla cartolarizzazione, si segnala che nel caso in cui, unitamente all’immobile interessato dalla locazione finanziaria, oggetto di trasferimento a favore della LeaseCo siano anche la stessa posizione contrattuale del leasing quale parte concedente o i rapporti giuridici derivanti dalla risoluzione del contratto di leasing, la norma (comma 5 dell’art. 7.1. Nota 4) impone (1) che il bilancio di questa società veicolo sia consolidato nel bilancio di una banca o di un intermediario finanziario di cui all’art. 106 del TUB, (2) che la LeaseCo sia costituita per specifiche operazioni di cartolarizzazioni e (3) che una volta conclusa detta operazione la società veicolo sia destinata alla liquidazione.
Deve dirsi che rispetto a detta articolata normativa si sono poste difficoltà interpretative con riguardo agli atti di vendita degli immobili che sono stati interessati da precedenti contratti di leasing e che vengono ceduti dalle società veicolo d’appoggio le quali li hanno acquistati non unitamente alle connesse posizioni contrattuali di locazione finanziaria (contratti in ipotesi già oggetto di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore fatta valere dall’intermediario finanziario). In effetti non risulta univoco il significato assunto nel comma 4-ter della congiunzione (cessionaria dei contratti e rapporti di locazione finanziaria e dei beni derivanti da tale attività) risultando incerto se la disposizione si applichi (1) soltanto quando la società veicolo è cessionaria dei beni unitamente ai contratti di locazione oppure (2) se si applichi alle due distinte ed autonome ipotesi, quella in cui la società acquisisce i contratti di leasing e quella in cui acquisisce i soli beni. Il tenore del successivo comma 5 offre elementi per preferire la seconda soluzione visto che contempla espressamente il caso di cessione di immobile disgiuntamente rispetto al contratto di leasing (non più vigente), ma unitamente ai rapporti derivanti dalla risoluzione già perfezionata del contratto (Nota 4)
Si aggiunga che, anche in considerazione del fatto che la cessione del contratto di locazione finanziaria importa necessariamente l’acquisizione anche del bene che ne è oggetto, si può osservare che la prima soluzione presterebbe il fianco alla notazione critica che la locuzione “e dei beni derivanti da tale attività” secondo tale lettura sarebbe superflua. Deve dirsi al riguardo che permane incertezza interpretativa anche alla luce della risposta dell’AE n. 40 del 2020 ad interpello (Documento allegato) in quanto, seppure offra una risposta negativa rispetto alla soluzione interpretativa prospettata dell’istante (spettanza dell’agevolazione per la vendita da parte della ReoCo), a ben vedere questa conclusione potrebbe essere dovuta alla circostanza che nel caso di specie la posizione della ReoCo originava da una scissione e non da una operazione di cartolarizzazione.
In conclusione, il quadro della tassazione degli atti traslativi di assets interessati dalle operazioni di cartolarizzazione regolate dalla L. 130/1999 con l’intervento delle società veicolo d’appoggio che vede, sul fronte dei primi atti traslativi a favore delle SPV, l’agevolazione in via generalizzata costituita dall’assoggettamento alle imposte di registro ipotecaria e catastale anziché in via ordinaria in misura fissa (€ 200,00 per ciascuna delle tre imposte), mentre sul fronte degli atti successivi che vedono le SVP parti dante causa, vi è un duplice distinguo: per gli atti aventi ad oggetto immobili interessati da leasing l’agevolazione compete senza ulteriori specifiche condizioni; per gli altri immobili l’agevolazione della tassazione in misura fissa è subordinata, nel caso di acquirente impresa alla rivendita del bene entro il quinquennio e nel caso di acquirente che non svolge attività d’impresa al possesso da parte di questi dei requisiti per l’agevolazione prima casa.
Nota 1) La ratio di tale previsione risiede nella considerazione unitaria dell’atto traslativo che, nel caso di finanziamento mediante leasing, vede lo sdoppiamento in due distinti passaggi: il primo nel quale la società di leasing acquista il bene e si applica la tassazione ordinaria dell’atto, ed il secondo nel quale si perfeziona il trasferimento a favore dell’utilizzatore, cliente finanziato.
Nota 2) mentre con l’introduzione del comma 4-bis dell’art. 7.1 viene disposta, in via generalizzata e senza condizioni, l’applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa sugli atti traslativi a favore delle società veicolo d’appoggio e quindi negli atti nei quali queste, sempre nell’interesse esclusivo dell’operazione di cartolarizzazione, intervengono come aventi causa)
Nota 3) Per quanto non sia esplicitato, il brano del comma 4-quater che individua il successivo trasferimento (si intende successivo alle operazioni di cui al comma 4-bis a favore della società veicolo d’appoggio) “trasferimento sui beni immobili acquistati dalle società veicolo d’appoggio”, sottintende che si tratta di immobili non interessati dalle locazioni finanziarie presi invece in considerazione nel precedente comma 4-ter; diversamente, la disposizione risulterebbe non coordinata con il precedente comma 4-ter che invece espressamente riguarda le LeaseCo.
Nota 4) Si riporta quanto disposto dal comma 5 art. 7.1 Qualora la cessione abbia ad oggetto, unitamente ai beni oggetto di locazione finanziaria, i relativi contratti di locazione finanziaria ovvero i rapporti giuridici derivanti dalla risoluzione di tali contratti, la società veicolo d’appoggio di cui al comma 4 deve essere consolidata nel bilancio di una banca o di un intermediario finanziario di cui all’articolo 106 del decreto legislativo 1 settembre 1993, n. 385, anche se non facente parte di un gruppo bancario, e deve essere costituita per specifiche operazioni di cartolarizzazione e destinata a essere liquidata una volta conclusa l’operazione; … omissis … Le disposizioni in materia fiscale applicabili alle società che esercitano attività di locazione finanziaria si applicano integralmente alla società veicolo d’appoggio cessionaria dei contratti e rapporti di locazione finanziaria e dei beni derivanti da tale attività. Alle cessioni di immobili effettuate dalla medesima società si applicano integralmente le agevolazioni originariamente previste dall’articolo 35, comma 10-ter.1, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248.
